L’ultimo report di Federalberghi smonta i luoghi comuni sull’accoglienza casalinga: in Italia crescono le gestioni professionali, mentre milioni di annunci viaggiano ancora senza codici di sicurezza o autorizzazioni
La narrativa del piccolo proprietario che condivide la propria abitazione per arrotondare lo stipendio sembra non reggere più alla prova dei fatti. I dati monitorati nell’estate 2026 dal Centro Studi di Federalberghi, in collaborazione con Incipit consulting e Inside Airbnb, fotografano una realtà ben diversa: un mercato altamente professionalizzato, concentrato nelle grandi città d’arte e spesso carente sul fronte delle garanzie di sicurezza e trasparenza.
I numeri di un’espansione senza sosta
A agosto 2026 gli alloggi italiani offerti sulla sola piattaforma Airbnb hanno raggiunto quota 571.982, registrando un incremento del 7,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Tra le città principali, Roma si conferma la capitale del settore con oltre 37 mila annunci, seguita da Milano (26.610), Firenze (13.902), Napoli (11.497) e Venezia (9.042).
A livello regionale è la Toscana a guidare la classifica assoluta con quasi 73 mila annunci, seguita da Lombardia, Sicilia e Lazio. Se si guarda però ai ritmi di crescita più serrati, spicca il Friuli-Venezia Giulia, con un aumento del 21,5% in dodici mesi, mentre la Liguria detiene il record di densità con oltre 5 annunci per chilometro quadrato.
Le quattro verità sul mercato
Dall’analisi delle inserzioni emergono quattro elementi chiave che ridimensionano l’idea originaria dell’ospitalità condivisa:
Attività d’impresa, non integrazione del reddito: Oltre due terzi degli annunci (il 67,5%) fa capo a soggetti che gestiscono più alloggi. In alcuni casi estremi, un singolo operatore arriva ad amministrare oltre 15.000 strutture.
Appartamenti vuoti: nell’81,8% dei casi non si affitta una stanza all’interno di una casa abitata, bensì l’intero immobile.
Continuità operativa: oltre la metà delle strutture (57,6%) risulta disponibile sul mercato per più di sei mesi all’anno, smentendo la natura puramente occasionale del servizio.
Concentrazione turistica: più che coprire carenze ricettive nelle aree periferiche, l’offerta si addensa nei grandi centri e nelle destinazioni turistiche principali, sovrapponendosi alla ricettività tradizionale.
Le criticità, sicurezza e obblighi di legge
L’indagine mette in luce importanti lacune anche per quanto riguarda gli standard di sicurezza e il rispetto della normativa vigente. Nonostante le disposizioni di legge, poco più della metà degli alloggi (55,6%) dichiara la presenza di un estintore. Le percentuali scendono ulteriormente per i kit di primo soccorso (39,9%), i rilevatori di fumo (33,1%) e le cassette di sicurezza (16%).
Sul piano della trasparenza amministrativa, a due anni dall’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), circa 84.324 annunci (pari al 14,7% del totale) risultano ancora privi di tale identificativo. A questi si aggiungono 1.659 strutture che si dichiarano esenti dall’obbligo senza però rispettare il requisito del soggiorno minimo di 30 notti previsto dalla legge. Considerate le sanzioni previste per la mancata esposizione del codice, l’importo teorico delle contravvenzioni pecuniarie sfiorerebbe i 421 milioni di euro.
Quali scenari per il settore?
La proliferazione incontrollata degli affitti brevi solleva interrogativi non solo sul piano della tutela del consumatore, ma anche su quello della concorrenza e dell’impatto sul tessuto urbano. Da un lato vi è il rischio di alterare l’equilibrio del mercato turistico a danno degli operatori tradizionali e di chi rispetta appieno le regole; dall’altro, le ripercussioni sulla residenzialità dei centri storici continuano ad alimentare il dibattito pubblico su governance e regolamentazione del territorio.
