di Roberto Necci
Il management contract alberghiero è diventato un contratto piuttosto comune per gli investitori immobiliari alberghieri che desiderano affidare la gestione dei loro hotel a società specializzate.
In questo articolo, esploreremo le caratteristiche chiave dei contratti di management alberghiero, analizzando i rischi e le opportunità associate a questa forma di collaborazione.
Comprendere a fondo questi aspetti è fondamentale per i proprietari di hotel e le società di gestione al fine di garantire accordi equilibrati e che possano garantire soddisfazioni reciproche.
Come più volte spiegato all’interno di questo blog ( vedi articoli in calce ) i contratti di management alberghiero sono contratti atipici, non presenti all’interno della codicistica, nascono infatti dai sistemi Common Law tipici della giurisprudenza anglosassone, e richiedono quindi una negoziazione tra le parti molto accurata.
Le caratteristiche contrattuali possono variare, ma alcune componenti comuni includono:
- Durata e Rinnovo: I contratti di management possono avere una durata che varia da 10 a 30 anni. È importante stabilire termini chiari per il rinnovo e definire le condizioni per un’estensione del contratto.
- Commissioni: Le commissioni (fees) sono uno degli aspetti cruciali dei contratti di management. Queste possono includere pre-opening fee, technical service fee, base management fee, incentive management fee, commissioni per prenotazioni, marketing, programmi fedeltà e formazione. È essenziale stabilire in modo chiaro le commissioni e i relativi criteri di pagamento.
- Performance Garantite: I contratti di management possono stabilire obiettivi di performance che devono essere raggiunti dall’hotel, ma tali perfomance difficilmente possono essere garantite essendo soggette agli andamenti del mercato. Questi obiettivi possono includere metriche come GOP (Gross Operating Profit) o RevPAR (Revenue per Available Room). È importante definire in modo preciso gli indicatori di performance e le conseguenze in caso di mancato raggiungimento degli obiettivi.
- Budget e Spese: Il contratto di management dovrebbe specificare in dettaglio il processo di budgeting e le responsabilità relative alle spese operative dell’hotel. È fondamentale definire chiaramente le responsabilità finanziarie di ciascuna parte e stabilire meccanismi di controllo reciproco.
- Clausole di Risoluzione: I contratti dovrebbero includere clausole che regolano la risoluzione anticipata del contratto da parte del proprietario dell’hotel o dell’operatore. Queste clausole possono riguardare il mancato raggiungimento di risultati minimi, la vendita dell’hotel o il recesso anticipato. È importante definire le conseguenze finanziarie e legali associate a queste clausole.
Rischi ed Opportunità: I contratti di management alberghiero presentano sia rischi che opportunità. Alcuni punti da considerare includono:
- Dipendenza dall’Operatore: Affidare la gestione dell’hotel a un’azienda esterna implica una certa dipendenza dall’operatore. È fondamentale selezionare un partner affidabile e competente per mitigare il rischio di una gestione inadeguata dell’hotel che porterebbe complicanze anche sulla componente immobiliare.
- Controllo Amministrativo e Contabile: I proprietari di hotel devono garantire un controllo rigoroso sulle attività amministrative e contabili dell’hotel. È importante avere sistemi analitici condivisi e meccanismi di monitoraggio per assicurare una gestione trasparente e efficiente. Essendo basati su commissioni relative al fatturato o all’utile prodotto, una attenta analisi dei costi risulta fondamentale per la correttezza contrattuale fra le parti. La Direzione Amministrativa può essere a nomina condivisa.
- Condivisione degli Obblighi e dei Compiti: I contratti di management richiedono una chiara definizione dei ruoli e delle responsabilità di ciascuna parte. La collaborazione e la condivisione delle informazioni sono fondamentali per garantire una gestione efficace e il raggiungimento degli obiettivi stabiliti.
- Potenziali Opportunità di Crescita: Il management contract può offrire opportunità di crescita per gli investitori immobiliari attraverso l’accesso a reti di distribuzione internazionali, programmi fedeltà consolidati e competenze specializzate può portare a un miglioramento delle performance dell’hotel e all’aumento del valore dell’investimento.
In conclusione i contratti di management alberghiero offrono una soluzione per gli investitori immobiliari che desiderano affidare la gestione dei loro hotel a società specializzate. La negoziazione accurata di questi contratti è essenziale per garantire un equilibrio tra le parti e per massimizzare il successo dell’hotel. Comprendere le caratteristiche contrattuali, i rischi e le opportunità associate a questa forma di collaborazione è fondamentale per guidare decisioni informate e garantire risultati positivi per tutte le parti coinvolte.
Per un ulteriore approfondimento di questi contratti, sono disponibili i seguenti articoli:
https://www.robertonecci.it/it/news/1001/contratti-e-societa-di-management-alberghiero.html
https://www.robertonecci.it/it/news/996/contratti-di-management-alberghiero.html
https://www.investhotel.it/it/novita/2428/i-contratti-di-gestione-alberghiera.html
