Sempre più spesso l’analisi è di interesse per la compagine immobiliare, la proprietà delle mura, interessata a capire se il soggetto gestore esprimesse il miglior rendimento immobiliare possibile in funzione del modello di gestione adottato.
Spesso le sorprese non sono mancate.
Mi è capitato di analizzare performance alberghiere insoddisfacenti e non in grado di garantire la corretta locazione alla proprietà immobiliare e spesso il mio intervento era successivo ad estenuanti trattative intraprese fra le parti per negoziare appunto l’importo dell’affitto mensile.
E’ evidente che la proprietà immobiliare voglia il più alto affitto possibile da un immobile alberghiero, ed è altresì evidente che il soggetto gestore voglia sostenere dei costi di locazione o affitto che siano compatibili e non a vantaggio di una sola parte.
Entrambe queste volontà appaiono legittime e spesso la criticità nasce dal modello gestionale che può non essere più adeguato o avere all’interno dei costi di struttura che appesantiscono i risultati gestionali e ne impediscono le giuste performance.
Va altresì detto che spesso ho assistito ad un sovradimensionamento delle aspettative degli affitti non più adeguate al contesto o, come sempre più spesso accade, allo stato dell’immobile.
Ho avuto nel corso del tempo rapporti con sempre più proprietà immobiliari interessate alla comprensione del modello di business del soggetto gestore per determinare ed adeguare a loro volta i piani industriali.
A mio avviso il comparto alberghiero non potrà più prescindere, anche alla ripresa delle operazioni post Covid, ad una attenta valutazione delle reali performance gestionali che dovranno tenere sempre più conto non solo dell’indice del fatturato quando del modello gestionale e dell’esplorazione dei migliori segmenti commerciali, ovvero quelli a più alta redditività possibile.
Ho visto, nel coso del tempo, aziende modificare il posizionamento commerciale, ridurre il fatturato ma aumentare oltremodo la redditività funzionale ad una migliore valorizzazione del cespite immobiliare di proprietà, in locazione o affitto nel caso dell’azienda.
Uno sforzo culturale che impegnerà in una collaborazione costante tutti i soggetti coinvolti.
Roberto Necci
