di Roberto Necci.
Uno dei temi più controversi nel comparto alberghiero e’ il criterio sui cui impostare le valutazione ovvero determinare il valore di una impresa alberghiera.
La nostra divisione consulenza ha da anni impostato criteri di valutazione che riescono a determinare l’esatto valore di una azienda tenendo conto della molteplicità dei fattori che la compongono.
Tuttavia il nostro sistema di valutazione e’ successivo nell’ambito dei nostri incarichi ai criteri che la scienza aziendale considera come validi.
Chi scrive e’ tuttavia convinto che e’ il mercato l’unico giudice del prezzo ma tale semplificazione può esclusivamente essere usata da chi padroneggia tutte le altre tecniche valutative che vedremo nel dettaglio.
I metodi valutativi delle aziende alberghiere sono sostanzialmente tre, il metodo patrimoniale, il metodo reddituale ed il metodo finanziario.
Alcuni possono considerare anche il metodo definito misto ovvero quello scaturente dalla sintesi del metodo reddituale e quello finanziario.
Vediamoli nel dettaglio.
Il Metodo Patrimoniale esprime il valore dell’azienda in funzione della consistenza del suo patrimonio. Questo metodo può essere “semplice” e “complesso” .
Sostanzialmente si rettificano i valori delle attività contabilizzate. Quindi fondamentalmente e’ una somma algebrica del valore corrente degli elementi del patrimonio sia attivi che passivi.
Va ricordato ovviamente che le attività quanto le passività sono iscritte in bilancio al valore contabile pertanto in funzione anche del principio di prudenza.
Per chi ama cimentarsi in formule avremo:
W=K±Rett.
Quindi
W=K`
Dove
W = Valore
K = Patrimonio netto contabile
Rett = Rettifiche degli elementi attivi/passivi
Ovviamente questo metodo di stima, al pare degli altri necessita una valutazione degli elementi contabili che devono essere aggiornati.
Relativamente alle rettifiche , ovvero quell’elemento di soggettività che si rende necessario nel processo di valutazione, debbono tener conto
Per le passività considerare il valore di presunta estinzione
Per le attività va considerato il valore di realizzo diretto.
Questa valutazione nell’ambito alberghiero ha , a detta dello scrivente, un limite quello di considerare i valori reddituali costanti nel tempo.
Purtroppo nel comparto alberghiero abbiamo assistito a valori considerevoli da un punto di vista patrimoniale che per diverse ragioni non remuneravano adeguatamente il capitale.
Il Metodo Reddituali tende ad esprimere il valore dell’azienda in funzione della sua capacita’ di generare reddito.
Vanno analizzati i redditi generati, i redditi potenziali, gli ostacoli alla generazione del reddito e la difficoltà nella risoluzione delle cause ostative per la redditività.
Questo metodo e’ nell’ultimo decennio particolarmente apprezzato.
“Un hotel vale quanto rende” potrebbe essere la sintesi estrema.
Il Metodo finanziario esprime il valore dell’albergo in funzione della sua capacita’ di generare flussi di cassa ovvero sulla sua capacità di produrre liquidità che remunera i portatori di capitale e garantisce autofinanziamento.
I flussi di cassa, afferma chi preferisce l’applicazione di questo metodo, sono oggettivi, mentre il reddito e’ soggetto a valutazioni che possono essere discrezionali da parte dell’imprenditore.
Va anche detto che questo metodo e’ parzialmente utilizzato per le valutazioni in ambito alberghiero.
Il Metodo che utilizziamo nell’ambito delle valutazioni aziendali che ci vengono richieste parte dall’analisi dell’azienda con i classici metodi aziendali ma lo arricchisce con una serie di valutazioni frutto della approfondita conoscenza del mercato e delle sue dinamiche.
Vanno analizzate anche le aspettative dell’investitore , a volte può non tener conto del reddito atteso o dell’aspetto patrimoniale ma hanno a che fare con leve di marketing (essere presente in un territorio), oppure in altri casi l’acquisizione serve a creare economie di scala per l’investitore.
Il dialogo costante con investitori permette di comprendere quelle dinamiche che spesso le valutazioni accademiche non permettono di evidenziare.
La divisione INVESTHOTEL www.investhotel.it del nostro gruppo ha sviluppato particolari competenze nelle analisi, nella sessione del sito ” le nostre operazioni ” il dettaglio delle attività che ci hanno visto coinvolti
